«مال» عنوان برج ساختمانی غیرمسکونی با کاربری‌ چندمنظوره است که در آن علاوه بر خدمات سنتی مراکز تجاری قدیمی، مجموعه‌ای از خدمات تفریحی، خوراکی، فرهنگی و رفاهی نیز به مراجعه‌کنندگان ارائه می‌شود. فعالیت «مال»‌ها فقط به فروش پوشاک و لوازم خانگی یا اسباب‌بازی و اجناس لوکس منزل محدود نیست بلکه در هر کدام از این برج‌ها، به غیر از فروش انواع کالا، مجموعه‌ای از رستوران، کافی‌شاپ، شعب بانکی، آرایشگاه‌، شهربازی، هایپرمارکت و حتی کارواش و سینما نیز وجود دارد که تمرکز این همه خدمات در یک سازه، «مال» را از همان روز اول به محل ربایش توجه شهروندان در مقایسه با سایر مراکز تجاری فعلی در محلات، تبدیل می‌کند. ساخت «مال» در خیلی از کشورها از جمله همسایه جنوبی ایران یعنی امارات- که مقصد سفرهای توریستی گروهی از ایرانی‌های سرمایه‌دار طی سال‌های اخیر بوده است- بیش از یک دهه قدمت دارد اما در تهران سونامی این مدل ساخت‌وساز از اواخر دهه80 آغاز شد. 

مال به جای مسکن در فاصله کوتاه سه سال گذشته، تعداد برج‌های تجاری چندمنظوره تهران بیش‌از دو برابر افزایش پیدا کرده طوری که حجم صدور پروانه‌ساختمانی برای احداث «مال» در پایتخت از 55درصد کل ساخت‌وسازها به 10درصد رسیده است. این در حالی است که ساخت‌وسازهای مسکونی در حال‌حاضر 50 درصد افت کرده است. رشد خیره‌کننده‌ «مال»‌ها را می‌توان هم در روزنامه‌ها با مشاهده انبوه آگهی‌های پیش‌فروش واحد تجاری احساس کرد و هم از سایه سنگین جرثقیل‌های زردرنگ غول‌آسا بر فراز محله‌های مسکونی روی زمین‌های بزرگ مطلع شد. ساخت‌وساز «مال» نه‌تنها برای سرمایه‌گذار و مالک زمین، سود نجومی به همراه دارد که در کنار پاسخ به نیازهای سکونتی شهروندان، نفع مالی قابل‌توجهی نیز برای شهرداری خلق می‌کند. طبق یک بررسی مستند، در بودجه دهه‌های 70 و 80 شهرداری تهران، درآمد ناشی از عوارض ساخت‌وساز مسکونی 90درصد و درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز تجاری 10 درصد کل درآمد ناپایدار شهرداری را تشکیل می‌داد اما در حال حاضر این نسبت تغییر اساسی پیدا کرده و به ترتیب معادل 52درصد و 48درصد شده است. معنای نسبت‌های جدید درآمد شهرداری از سبد ساختمان‌سازی‌های شهر تهران این است که حجم عظیمی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تغییر مسیر پیدا کرده و به سمت «مال»سازی در هدایت است. 

پیامد زودهنگام هجوم یکدفعه با این حال هجوم یکدفعه  به بازار ساخت «مال»، آثار زودهنگام خود را  طی ماه‌های اخیر بر این برج‌ها گذاشته و پیامدهایی را هر چند خفیف اما قابل گسترش، متوجه این برج‌ها کرده است. مالکان این نوع برج‌های تجاری در حال ساخت چون در ابتدای پروژه، مطالعه اقتصادی روی «ظرفیت بازار کالا و خدمات و کشش در سمت تقاضا برای توسعه این بازار» انجام ندادند و صرفا با اتکا به تجربه فروش مجتمع‌های قدیمی، وارد این حوزه شدند، هم‌اکنون برای واگذاری واحد‌های تجاری خود به مشکل برخورده‌اند. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: در مناطق 1 تا 5 تهران که بیشترین برج‌ها و ساختمان‌های تجاری جدید در حال ‌ساخت یا تازه‌ساز در آنها وجود دارد، چالش «مغازه‌خالی» در عمده برج‌های آماده فروش بروز کرده است. در این برج‌ها، با شگرد «دعوت از برند‌های خاص کالاهایی نظیر پوشاک یا لوازم‌ خانگی» و «نصب بنر این برند‌ها به نشانه پیش‌خرید یکسری از مغازه‌ها»، سعی می‌شود توجه متقاضیان کسب‌وکارهای تجاری را جلب کنند. اما به‌رغم استفاده از چنین شیوه‌های تبلیغاتی، در برخی از همین برج‌ها عمده واحدهای تجاری از اواخر سال گذشته تاکنون به فروش نرفته است. در این مناطق، برج‌های جدید درست در مجاورت مجتمع‌های تجاری قدیمی احداث شده‌اند و همین تمرکز چندین مجتمع در کنار هم در یک محله‌ با ظرفیت خرید محدود، در شکل‌گیری مغازه‌خالی تاثیر‌ گذاشته است. درباره شیوع پدیده‌ خانه‌خالی به بازار واحدهای تجاری، دو دیدگاه از طرف کارشناسان مطرح است. دیدگاه اول، قیمت‌های نجومی متری بالای 40 تا 50 میلیون تومان را در فروش‌ نرفتن این واحدها موثر می‌داند اما دیدگاه دوم، عرضه مغازه اضافه ‌بر ظرفیت بازار فروش کالا و خدمات را به عنوان علت سرریز شدن واحدهای تجاری معرفی می‌کند. پدیده‌ای که هم‌اکنون در شهر تهران عرصه فروش واحدهای تجاری را در بر گرفته است، سال گذشته در قالب هشدار از طرف مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی مطرح شد. با این حال، ادامه این روند به‌زودی باعث کاهش شدید قیمت این واحدها خواهد شد. بررسی‌های دنیای ‌اقتصاد در این باره حاکی است: چهار دلیل در افزایش بی‌قاعده و عجیب «مال»‌های در حال ساخت در تهران موثر است. رشد 350درصدی قیمت زمین این برج‌ها در طول ساخت و تکمیل ساختمان، سود حداقل 100درصدی در فروش واحدهای تجاری با توجه به قیمت تمام‌شده و قیمت در زمان فروش، نقش شهرداری در هدایت سرمایه‌گذاران ساختمانی به این سمت و در نهایت تصور «تبدیل شدن مال به بورس فروش یک کالای خاص» مجموعه عوامل تحریک‌کننده ساخت‌وسازهای برج‌های تجاری موسوم به «مال» به حساب می‌آیند. 

جرقه از کجا زده شد؟ بیش از دو سال است که تقاضا برای احداث برج‌ها و ساختمان‌های 1000درصد کاربری تجاری افزایش پیدا کرده است، طوری که امروز تغییر کاربری زمین‌های مسکونی به موقعیت تجاری از یکسو و حرکت سرمایه‌های بزرگ به این بازار از سوی دیگر، تعداد بلندمرتبه‌های غیرمسکونی در محله‌های مسکونی نیمه شمالی پایتخت را حداقل به 2 برابر چهار سال قبل رسانده است. رونق مال‌سازی در تهران تحت تاثیر ضوابط طرح تفصیلی جدید، تشدید هم شده است و سرمایه‌گذاران بدون رعایت «کشش تقاضا و خرید» مشغول احداث ساختمان‌های تجاری هستند. درآمد مدیریت شهری تهران از محل صدور پروانه تجاری با توجه به چندبرابر بودن نرخ عوارض و تراکم این پروانه‌ها در مقایسه با پروانه‌های مسکونی، باعث شده راهنمایی‌ها و مشاوره‌هایی که شهرداری بعضا می‌تواند نسبت به توجیه اقتصادی این نوع ساخت وسازها ارائه کند، چندان ارائه نشود. حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی معتقد است شهرداری تهران با در اختیار داشتن قوی‌ترین بانک اطلاعاتی از وضعیت املاک و مستغلات در شهر، علی‌القاعده باید هنگام صدور پروانه ساختمانی مسکونی یا تجاری، متناسب با کمبود یا فزونی کاربری‌‌ها، از صدور پروانه برای برخی کاربری‌ها که در منطقه اشباع شده‌اند جلوگیری و سرمایه‌گذاران را به سمت کاربری‌های دیگر موردنیاز تشویق کند. اما هم‌اکنون این نقش مدیریت‌شهری در انحراف سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و غفلت از هدایت درست سرمایه‌گذاران به وضوح قابل رویت است. «مال»ها عمدتا در مراحل اولیه ساخت با قیمت‌های نجومی پیش‌فروش می‌شوند، اما آن طور که مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی درباره وضعیت فعلی این ساختمان‌ها می‌گوید، هم‌اکنون بخشی از سازنده‌های این برج‌ها در فروش یا پیش‌فروش واحدهای تجاری گیر کرده‌اند و نمی‌توانند با قیمت مدنظرشان واحدها را واگذار کنند. عبده تبریزی با بیان اینکه تهران و برخی دیگر از شهرها از این برج‌ها و ساختمان‌های تجاری اشباع شده و قیمت واحد تجاری در آینده نزدیک به سطح قیمت مسکونی خواهد رسید، می‌گوید: در برخی نقاط به ازای هر 5 نفر، یک نفر صاحب مغازه و مالک تجاری وجود دارد و می‌توان گفت سود تجاری‌سازی رو به کاهش است. 

سود 100 تا 349 درصدی در برج‌های تجاری گزارش بانک مرکزی از میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در 9 ماهه اول سال 922 اظهارات مشاور آخوندی و  نتایج تحقیقات در خصوص گرایش افراطی به ساخت‌و‌سازهای تجاری و احداث «مال» را تایید می‌کند. مطابق این گزارش، در سال گذشته در شرایطی که سرمایه‌گذاری‌ در ساخت‌وسازهای مسکونی در کل کشور 30درصد افزایش داشته، این شاخص در ساختمان‌های تجاری 61 درصد افزایش پیدا کرده است. در تهران نیز در مقابل رشد 8 درصدی سرمایه‌گذاری‌های مسکونی، 40 درصد افزایش سرمایه‌گذاری تجاری اتفاق افتاده است که نشان می‌دهد، برج‌سازها و بسازوبفروش‌ها به‌واسطه همان چهار دلیل والبته رکود مسکن، به سمت بازار پرسود متمایل شده‌اند. مطابق گزارش بانک‌مرکزی، متوسط قیمت تمام‌شده یک برج تجاری در تهران با احتساب قیمت زمین، مترمربعی حدود 7میلیون تومان است اما واحدهای تجاری برج‌ها هنگام فروش حداقل متری 15میلیون تومان فروخته می‌شوند که به این ترتیب حداقل 100درصد سود فروش نصیب این سازنده‌‌ها می‌شود. برای تجاری‌سازها، علاوه بر این سود آشکار، سود پنهان بزرگ‌تری نیز وجود دارد. زمین یک برج تجاری در تهران از زمانی که برای احداث برج خریداری می‌شود تا زمان تکمیل و فروش واحدها، به‌طور متوسط 349درصد- طبق آمار بانک‌مرکزی در سال92- افزایش قیمت پیدا می‌کند. درسال گذشته ارزش هر متر مربع ساختمان تکمیل شده تجاری در تهران با 8/349درصد افزایش به بالای 14 میلیون تومان رسید. قیمت زمین برج های آماده در شرایطی 4 برابر شده که قیمت زمین خام تجاری در سال گذشته حداکثر2 برابر شده است . تحقیقات میدانی نشان می‌دهد مجتمع‌های تجاری که در ابتدا واحدهایشان را 70میلیون تومان برای پیش‌فروش گذاشته بودند پس از بهره‌برداری از مجتمع، قیمت‌هایشان به 200 میلیون تومان هم می‌رسد. یک دلال بازار واحدهای تجاری می‌گوید: زمانی که هنوز محله‌ای در جنوب پایتخت به بورس مبل بدل نشده بود، مغازه‌ها به سختی به متری 20 میلیون تومان می‌رسید، اما درحال‌حاضر مغازه‌ها متری حداقل 40 تا 50 میلیون تومان است. این فعال بازار که درحال فروش مجتمعی تجاری در مرکز پایتخت است، می‌گوید: این پاساژ که قرار است به بورس تلفن همراه تبدیل شود، مدت‌ها است برای پیش‌فروش گذاشته شده، اما هنوز بسیاری از واحدهای آن خالی است. طبقات زیر همکف، ارزان‌تر و طبقات همکف، با اختلاف چندبرابر، به فروش می‌رسند. در طبقه منفی 2 می‌توان از متری 20 میلیون تا 40 میلیون تومان مغازه پیدا کرد که این قیمت در طبقات همکف، به 70 میلیون تومان نیز می‌رسد. متراژ مغازه‌های این پاساژ نوساز از 9 متر شروع می‌شود. با وجود مجتمع‌های تجاری خالی در سطح شهر که ماه‌ها از آغاز پیش‌فروش آنها می‌گذرد، اوضاع مجتمع‌های تجاری چندمنظوره که دارای فضاهای تفریحی و فرهنگی در کنار فضاهای تجاری هستند، بهتر است. در مناطق یک تا پنج تقریبا همه برج‌های تجاری در حال ساخت، در مجاورت یا در فاصله‌ای فوق‌العاده نزدیک به مجتمع‌های تجاری قدیمی آن محله، قرار گرفته‌اند که همین عدم رعایت بدیهی‌ترین اصول ساخت‌وساز تجاری،تراکم مغازه‌خالی را سبب شده است.

 قیمت فروش «مال»ها سود سرمایه‌گذاری در این بخش نیز چندین برابر است. به‌طور مثال، در منطقه 222 یک مجتمع تجاری چندمنظوره که دقیقا با عنوان «مال» تبلیغات می‌کند و هم‌اکنون درحال پیش‌فروش واحدهایش است از متری 45 میلیون آغاز کرده و در‌حال‌حاضر که یک‌سال به تحویل این مجتمع باقی‌مانده واحدها را از متری 75 میلیون تومان به فروش می‌رساند. مشاور املاکی که در حال پیش‌فروش این مجتمع است، پیش‌بینی می‌کند قیمت مغازه‌های همکف این مجتمع به چند میلیارد نیز برسد. بررسی قیمت واحدهای تجاری در مجتمع‌های تجاری بزرگ پایتخت نشان می‌دهد با وجود رکود بازار طی دو سال اخیر، قیمت‌های واحدهای تجاری از رشد خوبی برخوردار بوده است. مجتمع تجاری در شهرک غرب از متری 55 میلیون تومان خرید و فروش می‌شود و مجتمع تجاری در همین محدوده که به‌سختی واحد تجاری خالی در آن پیدا می‌شود، قیمت‌هایش از متری 45 میلیون تومان است. این در حالی است که دو مجتمع تجاری جدید در این منطقه ساخته شده است که مدت‌ها است واحد‌های تجاری آن خالی است. بزرگ‌ترین مجتمع تجاری منطقه 5 تهران که زمانی از رقیبان فروشگاه‌های شهروند محسوب می‌شد، هیچ واحد تجاری برای فروش ندارد و تنها واحدهای تجاری خود را اجاره می‌دهد، آن هم به برندها و شرکت‌های خاص. مسوول اجاره واحدهای این مجتمع تجاری، حاضر نیست درخصوص قیمت‌های اجاره‌ای این مجتمع اطلاعاتی به ما بدهد. قیمت واحد‌های تجاری پررونق تقریبا در همه پایتخت نزدیک به هم است در یکی از مجتمع‌های تجاری شمال تهران واحد تجاری از متری 50 تا 70 میلیون تومان نرخ‌گذاری شده و با وجود آنکه مدت‌ها است از بهره‌برداری آن می‌گذرد، هنوز واحد خالی برای فروش دارد. مسوول فروش یک مجتمع تجاری در میدان فردوسی نیز که در حال ساخت است و پیش از آغاز ساخت واحدهایش را برای پیش‌فروش گذاشته شده بود درباره قیمت مغازه‌های این مجتمع می‌گوید: مغازه‌های این مجتمع از متری 65 میلیون تومان آغاز می‌شود تا متری 170 میلیون تومان. قیمت طبقات همکف آن که مختص صرافی‌ها است بسیار بالا است و بیشتر آنها نیز به فروش رفته است، اما هنوز در این مجتمع واحد خالی وجود دارد. ولی با وجود این واحدهای تجاری خالی در «مال‌»ها چرا هنوز تب ساخت و ساز برج‌های تجاری بالا است؟ «محمد مهدی مافی»- دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران در این زمینه می‌گوید: تغییر رفتارهای شهری و الگوگرفتن از شهرهای مدرن ما را به سمت مجتمع‌های تجاری چندمنظوره می‌برد. پیش از این الگوی ساخت‌و‌‌ساز واحدهای تجاری، الگویی سنتی بود و واحدهای تجاری در مناطق مختلف پراکنده و گسترده بودند، البته بازار تهران نیز وجود داشت. اینکه یک سیستم به هم پیوسته و چندمنظوره ساخته شود که تمام اقلام مورد نیاز یک فرد را از سرگرمی، تفریح، رستوران و مراکز خرید داشته باشد، ناخودآگاه جاذب است. در حال حاضر دیگر بازارهای تجاری پراکنده جوابگوی این شهر بزرگ نیست. این واحدهای تجاری چندمنظوره، بسیار سریع به تمام نیازهای خانواده‌ها جواب می‌دهند. مافی معتقد است ساخت مجتمع‌های تجاری سود سرشاری برای سازندگان آن دارد. به گفته وی، یک مجتمع تجاری، چندین میلیارد برای سازنده سود دارد. این در حالی است که ساخت یک مجتمع مسکونی ممکن است به چند صد میلیون هم نرسد. بنابراین سازندگان مجتمع‌های تجاری، ریسک ساخت مجتمع تجاری را می‌پذیرند زیرا ممکن است 10 مجتمع تجاری بسازند که دو تای آن به سوددهی بیفتد و تمام زیان‌های باقی ساخت و سازها را پوشش دهد. او ایجاد چنین فضای رقابتی را به سود مصرف‌کنندگان می‌داند و می‌گوید: هنوز هم تهران، برای ایجاد چنین مجتمع‌هایی جا دارد و مردم با میل و رغبت به سوی مجتمع‌های چندمنظوره می‌روند. او تاکید می‌کند: ممکن است مجتمع‌های تجاری صرف، جذابیت مجتمع‌های تجاری که دارای فضای فرهنگی و تفریحی است را نداشته باشند. او به تجربه شخصی خود در حوزه واحدهای تجاری اشاره می‌کند و می‌گوید: سود فروش واحدهای تجاری 10 برابر واحدهای مسکونی است. این در حالی است که هزینه ساخت واحدهای تجاری چندان گرانتر از مسکونی نیست. نکته‌ای که مافی به آن اشاره می‌کند مطابق آمار اعلام شده از سوی مرکز آمار است زیرا آمار رسمی، هزینه احداث یک متر مربع بنای تجاری را 755 هزار تومان و هزینه احداث یک متر مربع بنای مسکونی را 630 هزار تومان اعلام کرده بود. مافی توضیح می‌دهد: بیشترین هزینه ساخت و ساز در واحدهای مسکونی مربوط به سرویس‌های بهداشتی و آشپزخانه است که واحدهای تجاری چنین هزینه‌ای ندارند. او به نقش شهرداری برای افزایش ساخت و سازهای تجاری اشاره می‌کند و می‌گوید: شهرداری‌ها، عوارض بسیار بالایی از مجتمع‌های تجاری می‌گیرند. شاید 5 تا 10 برابر عوارضی که از مجتمع‌های مسکونی می‌گیرند. به جز درآمدهای ابتدایی ناشی از فروش تراکم و هزینه صدور پروانه، عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری نیز یک نوع درآمد پایدار برای شهرداری است بنا بر این می‌توان گفت شهرداری‌ها یکی از محرک‌های اصلی ساخت و ساز مجتمع‌های تجاری در شهر هستند. او افزایش قیمت واحدهای تجاری را مانند بازار بورس می‌داند و می‌گوید: ممکن است یک واحد تجاری در یک مجتمع، تبدیل به بورس کالایی خاص شود و قیمت آن چندین برابر شود، اما ممکن است یک واحد تجاری به دلیل بافت محله و نوع ساخت، رونق نگیرد و با کاهش قیمت نیز رو به رو شویم. 

درآمدزایی شهرداری «محمود جهانی»  تحلیلگر اقتصاد مسکن با تایید سخنان مافی درخصوص گرایش  به مجتمع‌های چندمنظوره به تغییر الگوی ساخت واحدهای تجاری در شهر تهران اشاره می‌کند و می‌گوید: طی چندسال اخیر، تجاری‌سازی‌ها به سمت پروژه‌های بزرگ‌مقیاس سوق پیدا کرده است. پیش از این واحدهای تجاری به صورت تک‌واحدی و ردیفی ساخته می‌شد اما در حال حاضر ساخت و سازها به سمت «مال»‌ها یا همان مجتمع‌های بزرگ تجاری رفته است. شاید یکی از دلایل، رشد صدور پروانه تجاری در شهر تهران بوده است. چراکه می‌بینیم در دو، سه سال اخیر مجتمع‌های تجاری در زمین‌های چندصدهزار متر مربعی احداث شده است. یکی از دلایل افزایش، تغییر الگوی شهرنشینی است. یکی دیگر از دلایل استقبال از مجتمع‌های تجاری قابلیت بورس شدن این مجتمع‌ها است که نیازهای مختلف مردم را جواب می‌دهد. او بحث درآمدزایی شهرداری‌ها را انگیزه دیگری برای افزایش ساخت‌و‌ساز واحدهای تجاری در شهر می‌داند و می‌گوید: در طرح تفصیلی، برای درآمدزایی پهنه‌های تجاری زیادی تعریف شد. او انگیزه دیگر سازندگان در بازار تجاری‌سازی را رونق نسبی این بازار می‌داند و می‌گوید: در بازار مسکن ما دوره‌های رکود و رونق داریم و سازندگان متاثر از این دوران، در بازار حضور دارند اما در حوزه تجاری‌سازی تقریبا تقاضا شکل ثابتی دارد یا حداقل، نوسانات آن کمتر است. جهانی قیمت تمام شده واحدهای تجاری و قیمت فروش را بسیار بالا می‌داند و می‌گوید: قیمت فروش واحدهای مسکونی و ساخت آنها چندان تفاوت بالایی ندارد اما اختلاف قیمت تمام شده واحدهای تجاری و فروش آنها چندین برابر است، شاید بیش از متری 10 میلیون تومان. به‌ویژه آنکه واحدهای تجاری پس از بهره‌برداری ارزش سرقفلی نیز پیدا می‌کند. او یکی از دلایل خالی ماندن مجتمع‌های تجاری در برخی نقاط تهران را موقعیت مکانی و نحوه فروش و شکل معماری می‌داند و می‌گوید: در یک پروژه تحقیقاتی عوامل موفقیت و شکست مراکز تجاری در سطح شهر تهران را مورد مطالعه قرار دادیم و به این نتیجه رسیدیم که مجتمع‌هایی که از یک سیاست‌گذاری صحیح در فروش برخوردارند، موفق‌تر از سایر مجتمع‌ها هستند. به جز نحوه فروش، نوع کالای قابل عرضه و برند‌های صنفی انتخاب شده نیز که برای این مجتمع‌ها تعریف می‌شود، قابل توجه است، همچنین ارتباط با حرفه‌ای‌های بازار. اما با وجود اوضاع فعلی اقتصادی کشور و کاهش توان اقتصادی، وجود این همه مجتمع‌های تجاری توجیهی دارد؟ جهانی به این پرسش این‌گونه پاسخ می‌دهد که اقتصاد کشور ما ساختاری خاص دارد و در همان زمان که شاهد رکود هستیم، برخی از مشاغل، به خصوص مشاغل خدماتی و بازرگانی رونق دارند. ممکن است ما در صنایع تولیدی مثل صنایع کشاورزی و ساختمانی شاهد رکود اقتصادی باشیم اما چون پول نفت در اقتصاد ما جریان دارد، ممکن است بخش‌های خدماتی و تجاری همچنان پررونق باشد.

منبع:eghtesadonline.com